Cómo funciona la Compraventa con Garantía CORFO
La Compraventa con Garantía CORFO es posible gracias al “Crédito con Garantía CORFO”, que fue creado por la Ley 20.845. Esta garantía otorga a los sostenedores, constituidos como Personas Jurídicas Sin Fines de Lucro, la posibilidad de realizar un proceso de “autocompra”, que opera, a grandes rasgos del siguiente modo:
La entidad sin fines de lucro (sostenedor actual) compra el inmueble en que funciona el colegio al propietario (sociedad o persona natural). El vendedor recibe su dinero íntegro, en un solo pago, al finalizar el proceso. El comprador (sostenedor) pagará en cuotas el dividendo, que se descontará desde la subvención automáticamente.
El crédito lo otorga un banco, y CORFO actúa sólo como garante de este mismo (una especie de “aval”).
Para acceder a la Garantía, tanto el sostenedor como el banco y el crédito que se otorga, deben cumplir con las condiciones establecidas en la normativa vigente.
Etapas de la Compraventa con Garantía CORFO
1.- Pre ingreso al banco: El Sostenedor deberá recopilar los antecedentes solicitados en la norma, más los requeridos por el banco. Además, deberá regularizar la infraestructura si no contara con recepción definitiva.
2.- Banco – Revisión documental: Aprobados los documentos recopilados en la etapa anterior el banco autoriza la tasación del inmueble.
3.- Banco – Tasación: Visita a la propiedad y posterior elaboración de informe que indica el valor posible de venta en base a dos criterios: “Valor de reposición hipotecaria” o “Valor por ingresos futuros esperados”.
4.- Banco – Análisis financiero: Del informe de tasación (punto 3) se realiza un análisis financiero que tiene por finalidad revisar la capacidad de pago de la entidad que asumirá el pago del crédito.
5.- Banco – Estudio de títulos: El área legal del banco revisará los títulos de la propiedad que será objeto del crédito. En esta etapa se analizarán las escrituras de compra anteriores, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, los poderes y facultades legales de la entidad que compra y del vendedor.
6.- Banco – Análisis de riesgo: El comité de riesgo bancario revisará las condiciones financieras, de infraestructura, permanencia en el rubro educacional, entre otras variables y aprobará o rechazará el otorgamiento del crédito bancario. En caso de ser aprobado, el banco y el sostenedor deben preparar el ingreso de la carpeta a CORFO.
7.- CORFO: El Banco formaliza la solicitud de garantía a CORFO. El Comité de CORFO analiza todos los documentos bancarios. Se presenta el caso al Consejo: el Consejo aprueba o rechaza la garantía por medio de Resolución Administrativa.
8.- Firma de escritura e inscripción en Conservador: Aprobada la garantía por Corfo debe procederse a la firma del contrato en Notaría. Una vez que hayan firmado todas las partes, se debe ingresar al Conservador de Bienes Raíces.
9.- MINEDUC: Dicta la Resolución que “Dispone descuento, retención y pago al Banco”,, una vez firmada la Resolución Exenta por el Subsecretario de Educación, se procede a la retención de subvención para el pago de la cuota del crédito bancario garantizado y del seguro asociado al crédito.
Exenciones tributarias de la Compraventa con Garantía CORFO
Las ventas de inmuebles que se hagan en virtud de la Ley 20.845 estarán exentas de IVA, y además, si la venta se concreta antes del 2021 estará 100% exenta de impuesto al mayor valor.
El beneficio tributario para el que vende el inmueble respecto al impuesto al mayor valor está dado por la fecha en la que se concrete la venta:
- Ventas antes del 31/12/2020: Exentas de impuesto.
- Ventas en 2021: Beneficio tributario del 70%.
- Ventas en 2022: Beneficio tributario del 40%.
- Ventas en 2023: Beneficio tributario del 10%.
Requisitos que debe cumplir para acceder a la Compraventa con Garantía CORFO
Para que el Banco solicite a CORFO la garantía de Infraestructura Escolar, el sostenedor debe:
- Estar constituido como Persona Jurídica sin Fines de Lucro y haber adquirido la calidad de sostenedor como tal.
- Cumplir con las condiciones exigidas en el Decreto Nº 526, del Ministerio de Educación y que regula el reglamento del Fondo de Garantía de Infraestructura Escolar.
- Cumplir con las exigencias y políticas de crédito propias de cada banco y que rigen para el otorgamiento de créditos.
¿Tiene la garantía un costo para el sostenedor?
Esta garantía NO posee costo asociado a su utilización; es decir, CORFO no cobrará comisiones a los sostenedores por su uso.
Qué hacer si no está conforme con la Tasación Bancaria previo a la presentación de la solicitud de garantía
Si no está conforme con la tasación realizada por el Banco, puede ir a otro Banco y realizar una nueva gestión (aunque en la práctica esto es difícil para colegios con matrículas inferiores a 1.000 alumnos, ya que sólo hay un banco que opera con ellos).
Si no está conforme con la tasación realizada por el Banco posterior a la presentación de la solicitud de garantía, puede impugnar la tasación mediante el proceso establecido en el decreto Nº 22, del Ministerio de Educación. También tiene la opción de desistir de la solicitud de crédito, ante lo cual el Banco deberá retirar la solicitud de garantía.
Conclusión
El trámite de Compraventa con Garantía CORFO es históricamente difícil de conseguir para los sostenedores.
Por lo tanto, esperamos que la información aquí expuesta le permita estar informado para aumentar sus probabilidades de éxito al solicitar la Compraventa, ya sea que lo haga por cuenta propia o lo delegue a especialistas.
